數人共同持有土地之情形實為常見。

土地共有人於出售共有土地時，法律設有特別規定，如果土地共有人未遵守該等規定即出售土地，其土地買賣交  易可能會被撤銷。此外，如果買方僅買入一部分土地持分，不瞭解該土地權利狀態之情形下使用土地時，可能遭其他共有人提起訴訟請求返還土地。

因此，在買賣共有土地時，建議買賣雙方應注意下列事項：

l   其他土地共有人有優先承購權

依據土地法第34-1條的規定，土地共有人於出售其土地持分時，其他共有人有優先承購權。

因此，土地共有人如果將其土地持分出售第三人時，其他共有人得主張有優先承購權，要求按同一價格買入其土地持分。但如果買方是其他共有人時，則無優先承購權問題存在。

l   基地承租人之優先承購權

依據土地法第104條之規定，出售基地時，地上權人、典權人或承租人有優先購買之權利。

因此，如果土地所有權人已將土地出租予承租人建築房屋，若擬出售土地之全部或一部予他人時，基地承租人可主張土地法第104條之優先承購權，按同一條件買入土地。

l   土地共有人及基地承租人優先承購權之競合

如果土地是由數人共有，而該土地有出租予他人建築房屋，此時土地共有人有優先承購權，基地承租人也有優先承購權，究竟何人之優先承購權較優先呢?

依據土地法、相關法令及實務見解，土地共有人之優先承買權屬於債權效力，基地承租人之優先承買權則屬於物權效力，物權效力優先於債權效力，因此，基地承租人優先承購權會優先於其他共有人之優先承購權。

l   優先承購權之通知內容

在進行共有土地買賣交易時，賣方應通知優先承購權人其出售的條件，但通知之內容應到何種程度才足夠？

在我國法院實務上，並不認為賣方通知優先承購權人土地買賣事實即已盡其通知義務，賣方除了必須通知土地買賣事實外，還必須將買賣條件通知優先承購權人，如此優先承購權人始有足夠資訊考量是否要買受共有土地。

依據土地法第34-1條執行要點及第104條之規定，在賣方通知共有土地買賣事實及買賣條件後，優先承購權人若於通知送達後10日內未有所回覆，視為放棄其優先承購權。

如果賣方未通知其他共有人或基地承租人其出賣共有土地之情事，卻完成共有土地買賣交易時，其他共有人可以請求損害賠償，基地承租人甚至可以提起訴訟塗銷土地持分之移轉登記。

因此，於有優先承購權之情形下，建議賣方一定要踐行通知優先承購權人之程序，或者取得優先承購權人之事前書面同意後，才出售土地，以避免未來可能產生之紛爭。

l   買賣土地持分應留意是「分別共有」，或是「公同共有」

如果全體土地共有人一起出售全部共有土地，買方取得全部土地後，自然得自由買賣或處分該土地。

但如果土地共有人所出售者為共有土地之一部分持分，買方取得的僅是一部分土地持分時，此時，買方是否可使用土地，可再區分為兩種情形來討論：分別共有，或是公同共有。

在分別共有土地之情形下，如果先前土地共有人對該土地有約定使用方式及範圍時，在買方明知或可得而知該土地使用約定之情況下，買方應受到該等約定之拘束，而買方在約定使用土地範圍內，通常得自由處分所持有的土地持分。

至於公同共有土地，其成立原因，不外出乎繼承、合夥或祭祀公業。合夥與祭祀公業通常會約定土地的管理及處分決策方式，例如委由祭祀公業管理人對公同共有土地進行管理及處分。因繼承所生的土地公同共有情形，較容易衍生許多問題，因為於繼承發生時繼承人可能尚未約定土地使用範圍，甚至不知道繼承人之所在地，因此，通常不會對土地之使用方式有所約定，此時，買方如果向繼承人買入部分土地持分，卻在共有土地上興建建物，有可能會侵害其他共有人之權利，其他共有人得請求拆屋還地。

因此，買方於買受共有土地一部分持分時，應注意其所買受土地是分別共有或公同共有？有無分管契約或約定使用方式？以避免於使用土地時侵害其他共有人之權利而引起訟端。