(註:本文所探討範圍僅限於房屋買賣,倘若買賣標的物為土地,尚應考量其他法令,故並非本文所討論範圍)
「買賣不破租賃」之涵義
多數人或許聽過「買賣不破租賃」這個名詞,但對其涵義可能並不十分瞭解,究竟什麼是「買賣不破租賃」?買賣房屋時,如果該房屋已出租予他人使用,其所造成的影響為何?
所謂「買賣不破租賃」是指租賃物的買賣並不會影響原先存在之租賃契約。
如果所有權人A將房屋出租予承租人B,在租賃契約有「買賣不破租賃」適用之情形下,A將房屋出售予C時,B得主張租賃契約對新的所有權人C亦有效力,因此C並不能要求B搬離該房屋;如果不適用「買賣不破租賃」,那麼新的所有權人C即可以要求B搬離。
「買賣不破租賃」之立法原意在於保護弱勢的承租人,避免因為不動產所有權一旦移轉,承租人便須搬離該不動產,已繳交的租金或押金也無法向新的所有權人取回,其立意甚佳。但又擔憂一些不肖債務人,因負債而房屋被強制執行進行法拍時,會藉由虛偽訂定不定期或長期租賃契約之方式,利用「買賣不破租賃」,造成買方意願降低,進而阻礙強制執行的拍賣程序及價格,反而損害到債權人的權益,因此,並不是所有的租賃契約均有「買賣不破租賃」原則的適用,必須是符合一定條件的租賃契約才適用。
判斷是否適用「買賣不破租賃」之方式
「買賣不破租賃」之法源依據來自民法第425條之規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者,不適用之」。
該條文內容略顯複雜,但經過歸納,可依下述方式來判斷租賃契約是否適用「買賣不破租賃」原則:
1. 租賃契約如果經過公證:
不論租賃期間長短,均適用「買賣不破租賃」。
2. 租賃契約未經公證者,又可區分為下述3種情形:
(1) 租賃期間未滿5年者,有「買賣不破租賃」之適用。
(2) 租賃期間為5年以上者,並無「買賣不破租賃」之適用。
(3) 租賃期間未定期限者,並無「買賣不破租賃」之適用。
租賃及房屋買賣時之考量事項
在房屋買賣及租賃關係中,由於各相關當事人之立場不同,所考量的面向也不一致,以下分別說明如下:
1. 就承租人而言:
如果租賃契約不適用「買賣不破租賃」,在租賃期間中,一旦屋主將房屋出售,新的所有權人可以要求承租人遷離,因此,如果租賃期間在5年以上或是未定期限之租賃時,租賃契約必須經過公證,才有「買賣不破租賃」的適用。辦理公證時應支付公證費,費用由何方負擔或雙方負擔,則依租賃契約之約定。
2. 就出租人而言:
如果出租人擬在租賃期間出售房屋時,必須考慮部分買家可能較不願意買受目前有租賃關係存在的房屋,但是如果買方的目的是在收取租金或長期投資,並非自住或另有他用,則另當別論。此外,公證法第13條規定,定有期限的房屋租賃,如果租賃契約有約定期限屆滿時承租人應交還房屋,並且該租賃契約經公證者,如果租賃期間屆滿時承租人不返還房屋,出租人可以逕行申請強制執行。因此,出租人可以考量是否將租賃契約辦理公證。
1. 就房屋買方而言:
買方在購買房屋時,則應考量該房屋目前是否已出租他人?租賃契約是否經過公證?租賃期間之長短?藉以判斷該租賃契約是否有「買賣不破租賃」原則之適用,以避免買受該房屋後,因有租賃契約存在,而無法使用該房屋。